新的住房信贷政策的目的是什么

文章摘要:10月1日,中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》或新的住房信贷政策)。

    10月1日,中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》或新的住房信贷政策)。在《通知》中,其政策目标或目的是开宗明义的,即要求?#21592;?#38556;性安居工程建设提供?#34892;?#30340;金融服务,要求继续支持居民家庭合理的住房消费,并以此来促进国内的房地产市场?#20013;?#20581;康发展。也就是说,《通知》的政策目标有三个方面,但归结到一点就是如何保证国内房地产市场能够?#20013;?#20581;康发展,而保障性住房建设及支持居民合理住房消费只不过是为了国内住房市场?#20013;?#20581;康发展的工具。

    现在的问题是,什么是“房地产市场?#20013;?#20581;康发展”以及这种“房地产市场?#20013;?#20581;康发展”的理论前提、测算指标、法律制度基础及运作方式是什么如果不能够在这些方面有清楚的界定,就可能导致无论是市场还是政府职能部门的自话自说。而政府职能部门的自话自说,就可能如早几年那样,不同的政府职能部门就可能出台相互冲突与矛盾的房地产政策,从而导致房地产市场成了整个社会、政治、经济等各方面问题与矛盾聚集的焦点。就如早几年那样,如果这种情况出现,房地产市场要?#20013;?#20581;康发展是不可能的。

    其实,在社会主义的中国,房地产市场?#20013;?#20581;康发展的理论前提就是居住正义。所谓的居住正义就是指无论是从联合国的《人?#26377;?#35328;?#26041;?#24230;,还是从中国的人权为生存权的角度,中国居民的居住权是天赋人权。政府有责任及义务来保证国人的基本居住条件。如果再加上生产住房土地要素的公?#34892;约?#20826;宗旨的人民性,更是强化国人居民权的天赋性。因此,国内房地产市场?#20013;?#20581;康发展的第一要义就得保证建造的住房是有利于国人的基本居住条件的改善,而不是其他。比如说,如果房地产企业生产的住房不是为了满足国人的基本居住条件改善,而是成了少数人投机炒作赚钱的工具,那么这个住房市场不仅与居住正义相背离的,也是不可能?#20013;?#20581;康发展的。

    这也是新的住房信贷政策把继续支持居民家庭合理的住房消费作为新的住房政策目标的原因所在。也就是说,一个?#20013;?#20581;康发展的住房市场肯定是一个以消费为主导而不是以投机投资为主导的市场。这里,最为重要的就是界定什么是“家庭合理的住房消费”。其实,“家庭合理的住房消费”并非是家庭购买多少套住房,也不是家庭每一个人所拥有的住房面积多少,及家庭拥有的住房在什么地方,而是家庭购买住房之后,是家庭的?#32422;?#20351;用为目的,而不是家庭购买之后用于投?#39318;?#38065;。?#28304;?#20219;何一个成熟的住房市场或文明社会并不会在事?#21543;?#23450;家庭拥有多少住房为标准,而是会用住房税收制度进行事中及事后严格限制,即凡是家庭购买住房之后,只要拿去交易赚钱,都要受到严格住房税收制度限制。

    不过,新的住房信贷政策对于家庭合理的住房消费则是以家庭或个人拥有住房套数来标准。比如《通知》要求,一是对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。二是对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。三是在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水?#20581;?#22235;是银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

    从《通知》对住房消费的规定来看,由于住房消费是以住房持有套数来界定,即一是没有住房者购买首套住房是住房消费;二是已经购买一套住房但已经还清银行贷款再购买住房也算为住房消费。有人假定如果采取假离婚的方式,如果这个家庭有两套住房并还清贷款,那么两夫妻各人再购买一套住房也是住房消费。这就是根据广州的住房政策算出一个家庭可以持有4套住房也是住房消费的笑话了。三是《通知》还鼓励持有两套以上住房家庭购买住房。不过,这些购买的住房是消费或投?#20160;?#26159;很明确。

    其实,如果以套数来规定住房是消费还是投资,应该是相当不确定的。因为,如果没有通过严格的住房税收制度进行事中及事后的限制(即交易之后增加收益就得严格交税),购买一套住房都可用投资投机,更何况持有1套以上的住房岂能不用于投机投资呢而当前中国住房交易税低、住房交易所得税既低也不是采取累进方?#20581;?#20303;房物业税为零,在这种情况下,鼓励居民利用过度优惠的住房信贷条件购买住房(当前国内居民些许的工资收入都要交所得税,但住房交易赚几百万也只是交些许所得税,这就会鼓励投机者涌入市场),那么住房购买者岂能听任政府的规定这种住房是消费而不是投机投资呢所以,新的住房信贷政策希望通过过度优惠的政策鼓励居民购买住房为消费来保证住房市场?#20013;?#20581;康发展,这只是给新的住房信贷政策所鼓励的住房购买在文字套上一个住房消费的概念,但?#23548;?#19978;鼓励的是住房投机投资。特别是当前国内住房市场价格处于一个高位,绝大多数住房消费者没有支付能力进入这个市场时,情况更是明显。既然新的住房信贷政策实质上是鼓励住房投机投资者利用银行过度优惠政策进入市场,投机投资为主导的住房市场性质没有改变,那么这种住房市场要?#20013;?#20581;康发展是根本不可能的。

    反之,新的住房信贷政策的目的已经转换为不是来满足居民的居住消费及改善居民的居住福利条件,而是要保住房价不下跌或让涨了十几年的房价仍然顶在天花板上不动,并通过优惠的信贷政策把?#29616;?#20379;应过剩的住房库存去除。如果通过达此目标,既可保证GDP?#25351;?#36895;增长,也可让长期聚集在房地产市场的风险不暴露,地方政府土地财政增加及地方政府融资平台的风险隐藏起来,并让不可?#20013;?#30340;国内房地产市场短期再?#27604;佟?#20294;?#23548;?#19978;,这样的住房信贷政策可能让国内住房市场短期内回光返照,但从中长期看中国房地产市场的问题会越来越大、风险会越来越高。

 

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